Saludos estimado lector, hemos agotado ya vario tópicos importantes, pero he recibido varias dudas con respecto a los contratos traslativos de dominio, su sentido y alcance, por tanto les propongo iniciar hoy un nuevo ciclo de espacios dedicados a este tipo de contratos para que vayan ganando en claridad en cuando al sentido y alcance de los mismos.
Los contratos traslativos de dominio, que son los acuerdos generados entre las partes y a diferencia de otros, estos transfieren la propiedad del bien, es decir se entregan los derechos y obligaciones inherentes a este, a otra persona. Entre ellos figuran los contratos de compraventa, permuta y donación. Empecemos hoy conociendo algo más sobre el contrato de compraventa de vivienda.
Ya afirmaba Hamlet, Catedrático Francés de Derecho Civil, que: el contrato de venta figura, por su importancia social y su frecuencia en el primer rango de los contratos civiles. El 2 de noviembre de 2011 marcó un antes y un después en el negocio inmobiliario en Cuba con la puesta en vigor del Decreto Ley 288 Modificativo de la Ley General de la Vivienda.
En Cuba este contrato se formaliza ante Notario Público y en este caso las partes deben presentarnos sus respectivos documentos de identidad, / el vendedor debe presentar el documento legal que acredita la titularidad del propietario sobre la vivienda que se procede a vender /constancia de que ese inmueble se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria/ y la liquidación de los adeudos, si procede, del pago de transferencia de la propiedad de la vivienda, /el comprador debe presentar el cheque emitido por la sucursal bancaria, donde conste el depósito del monto acordado por ambas partes, y aquí quiero detenerme, la vivienda se paga mediante un cheque de gerencia que emite la sucursal bancaria a favor del vendedor, el notario NO forma parte de esa negociación, lo que interesa al Notario es dar fe de los actos jurídicos que por su naturaleza intervenga, pero el Notario no tiene que fijar o recomendar un precio, de hecho una de las advertencias de este contrato es justamente que las partes asumen la responsabilidad de que el valor real de la venta coincide con el declarado.
Por tanto en los pasos previos a la concertación del contrato, es decir en la oferta y negociación, las partes acuerdan un valor de venta, que es la suma con la que se dirige el comprador a la sucursal bancaria para ser depositada en el cheque que es lo que nosotros entregamos en el acto de formalización al vendedor, como correlativamente el nuevo Título de Propiedad al comprador.
Por tanto insisto en que nuestro función de asesoramiento está en indicar cuáles son los pasos para la formalización, los elementos del contrato, pero el precio es el libre y previamente acordado por las partes, el Notario no lo fija porque no es parte, y cualquier tipo de asesoramiento en este sentido no puedo confundirse como una indicación.
El notario está obligado a asesorar a las partes en cuanto al alcance de sus manifestaciones en el acto de compraventa, de las consecuencias en el orden legal, en el caso de que el precio declarado en la escritura no se corresponda con el real entregado, porque si no asesora o advierte previamente, las partes pueden incurrir en presunto delito de evasión fiscal o subdeclaración de ingresos, pero no puede imponer que el precio de la venta puede ser tal porque rebasaría sus atribuciones porque como decía no es parte contratante en este acto.
Este cheque también es válido destacar que no puede trasmitirse ni cederse y caduca a los sesenta días de su emisión. Como otro dato particular es que conozcan nuestros radioyentes que la sucursal bancaria, previa identificación del vendedor, podrá pagar ese dinero en efectivo o transferir el importe a una cuenta bancaria existente o en una cuenta nueva.
Ni el Notario ni el funcionario del Banco pueden indicar el precio de la venta porque esta indicación rebasaría sus atribuciones y ninguno de ellos es parte contratante en el acto.
El cheque de gerencia que emite la sucursal bancaria, acredita el depósito del dinero en efectivo que ingresa el comprador expedido a favor del vendedor, el cual TIENE que coincidir con la cantidad de dinero que se ha el pactado pagar por la compraventa de la vivienda, de la veracidad o no de esta declaración
se derivan una serie de consecuencias jurídicas que veremos en los sucesivos espacios, los espero.
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